破局传统租赁桎梏——美百年以轻资产赋能模式开启存量焕新第二增长曲线

背景分析

当前宏观经济周期波动与市场下行压力共振，写字楼租赁市场正经历结构性调整的阵痛期。供给侧维度，核心商圈新增供给持续释放与存量去化周期拉长形成双重挤压，全国重点城市甲级写字楼空置率已普遍突破30%警戒线，资产沉淀压力倒逼运营模式革新；需求侧层面，企业租户在后疫情时代呈现出"效率优先、成本敏感、场景重构"的复合型诉求，对空间坪效、租约弹性及生态服务的要求正颠覆传统租赁价值体系。在此市场格局下，美百年作为深耕行业十八载的运营服务商，亟需突破传统租赁模式的增长瓶颈，既往依赖租金溢价与租期错配的盈利模型，在经济下行周期中已显现出抗风险能力薄弱、资产流动性不足等系统性缺陷。如何在这样的背景下既能更好地为业主资产赋能，盘活存量办公资产，提升资产流动性，又能满足客户更高效、更灵活的空间需求成为战略转型的核心命题。

破局

2025年，美百年以创新性的"轻资产合作运营"模式突破行业桎梏，为确保最终实现资产价值提升，美百年以服务业主、提升资产经营表现为目标，通过投入高价值的专业服务输出，且始终秉承着三大原则：第一，资产端价值优先原则。第二、风险共担机制原则。第三、精益化效率匹配原则，三大原则协同作用，帮助业主最终实现资产价值提升。

与传统租赁模式不同，传统租赁是业主通过长期租约将写字楼提供给美百年运营。而创新的"轻资产合作运营"模式则打造了全新的合作范式：业主与美百年形成紧密的利益共同体，构建起风险共担、收益共享、合作共赢的稳健伙伴关系，实现双方的可持续协同发展。

蝶变

中洲控股中心B座是美百年与富龙集团于2014年合作的首个整栋项目，也是美百年标杆案例之一。截至2024年，项目通过传统纯租赁模式实现资产价值显著增长，年均出租率持续保持行业领先水平。2024年8月，双方升级合作模式：富龙集团作为业主方提供物理空间，美百年作为运营方全周期承担产品迭代、招商策略及管理服务。以“资源共享、风险共担、生态共赢”为核心，通过专业运营商的全周期赋能，为业主构建了多重价值优势：

在风险层面，业主彻底摆脱重资产投入压力，无需承担产品迭代、翻新改造及市场波动风险，所有运营成本（含设施配置、渠道佣金等）均由运营商以专业测算进行最佳性价比投入，实现零成本持有与抗周期经营；

在收益层面，业主不仅稳获租金收益的绝大部分（远超自营模式因空置率高、议价能力弱导致的低回报），更通过运营商的品牌资源整合能力持续提升资产溢价——专业招商策略将出租率稳定在90%及以上，动态业态调整与精细化运营确保租金单价稳步增长，形成资产保值增值与收益保障的双重效应；

在经营层面，依托运营商的数字化管理系统与行业资源库（如精准招商渠道、会员服务体系），业主彻底规避自营模式下的专业短板，无需分散精力应对复杂运营事务，真正实现“业主精进、运营赋能”的共赢格局。

更重要的是，轻资产合作运营模式通过收益共享机制与可持续经营生态，既让业主在存量时代专注资产长期价值，又使运营商以合理利润空间维持服务品质，形成“业主享收益红利、运营商靠专业致胜”的战略协同，完美契合经济新常态下轻资产运营的可持续发展逻辑。此次升级合作不仅是模式调整，更是从传统租赁向创新运营的战略转型。

共生

美百年创新的"轻资产合作运营"模式，通过重构资产运营关系构建了互利共赢的价值生态。该模式突破传统行业范式，以精细化运营管理重构利益分配机制，通过重构行业生态，引领写字楼租赁行业向更高效的资源配置、更稳健的运营机制、更可持续的发展模式演进。未来，我们将持续深化运营模式创新，与行业伙伴共建标准化合作体系，推动商业地产运营从重资产扩张向价值共创转型，构建多方共赢的产业生态新格局。

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